Nhu cầu nhà ở là gì? Các bài nghiên cứu khoa học liên quan

Nhu cầu nhà ở là gì?

Nhu cầu nhà ở là khái niệm trung tâm trong phân tích chính sách đô thị, kinh tế xã hội và phát triển bền vững. Nó phản ánh mức độ cần thiết về chỗ ở của cá nhân hoặc hộ gia đình, xét theo các yếu tố như diện tích sử dụng, chất lượng hạ tầng, sự an toàn, vị trí và khả năng chi trả. Không có nơi ở, hoặc sống trong điều kiện không đạt tiêu chuẩn, đều được xem là chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Một chỗ ở được coi là “đáp ứng nhu cầu cơ bản” khi đảm bảo không gian sống đủ tối thiểu, có kết nối hạ tầng cơ bản như cấp nước, thoát nước, điện, và đảm bảo tính an toàn về kết cấu. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở không chỉ là vấn đề vật lý, mà còn bao gồm khía cạnh xã hội, môi trường và khả năng tiếp cận dịch vụ công. Do đó, khái niệm này ngày càng được mở rộng theo hướng chất lượng sống tổng thể.

Nhu cầu nhà ở là nền tảng để hoạch định chính sách phân bổ đất đai, phát triển đô thị và an sinh xã hội. Việc định lượng và dự báo nhu cầu chính xác có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư công, chính sách nhà ở xã hội và kiểm soát thị trường bất động sản.

Phân biệt giữa "nhu cầu" và "nhu cầu có khả năng chi trả"

Trong kinh tế học nhà ở, cần phân biệt rõ giữa “nhu cầu nhà ở” mang tính lý tưởng hoặc cơ bản và “nhu cầu có khả năng chi trả” – tức nhu cầu có kèm theo nguồn lực tài chính để thực hiện. Người dân có thể mong muốn sở hữu hoặc thuê nhà đạt chuẩn, nhưng nếu thu nhập không đáp ứng, thì nhu cầu đó không có khả năng chuyển hóa thành hành vi thị trường.

Để lượng hóa khả năng chi trả, chỉ số phổ biến là tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập hộ gia đình, được gọi là housing affordability ratio. Chỉ số này thường được trình bày như sau:

$\text{Housing Affordability Ratio} = \frac{\text{Housing Cost}}{\text{Household Income}}$

Khi chỉ số vượt ngưỡng 30%, được xem là dấu hiệu căng thẳng tài chính, đặc biệt ở các hộ thu nhập thấp. Trong trường hợp cực đoan, hộ gia đình phải hy sinh chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu khác để duy trì chỗ ở. Đây là nền tảng để các tổ chức quốc tế như World Bank hay OECD khuyến nghị can thiệp bằng chính sách nhà ở xã hội hoặc trợ giá thuê nhà.

Bảng minh họa sau cho thấy sự khác biệt giữa nhu cầu nhà ở và nhu cầu có khả năng chi trả:

Tiêu chí	Nhu cầu nhà ở	Nhu cầu có khả năng chi trả
Khái niệm	Ý định, mong muốn có chỗ ở đạt chuẩn	Khả năng thực tế tiếp cận nhà ở phù hợp với tài chính
Liên quan đến thu nhập	Không trực tiếp	Trực tiếp liên quan
Cơ sở hoạch định chính sách	Đánh giá tổng cầu	Phân loại nhóm mục tiêu can thiệp

Các yếu tố xác định nhu cầu nhà ở

Nhu cầu nhà ở chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố cấu trúc và động lực thị trường. Yếu tố cơ bản nhất là dân số và tốc độ gia tăng dân số, vì đây là biến số đầu vào chính cho mọi mô hình dự báo nhà ở. Bên cạnh đó, sự thay đổi trong cấu trúc hộ gia đình – như xu hướng hộ đơn thân, ly hôn, hoặc giảm quy mô hộ – cũng làm tăng nhu cầu về số lượng đơn vị nhà ở, dù dân số không đổi.

Thu nhập và khả năng tiết kiệm quyết định mức độ tiếp cận thị trường nhà ở thương mại. Ở những khu vực đô thị hóa nhanh, chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình là yếu tố chính dẫn đến khủng hoảng nhà ở. Ngoài ra, các chính sách về tín dụng, lãi suất, thuế nhà đất và quy định pháp lý cũng tác động mạnh đến khả năng mua hoặc thuê nhà.

Danh sách các yếu tố chính ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở:

• Tốc độ tăng dân số
• Thu nhập bình quân đầu người
• Tỷ lệ di cư ròng
• Chi phí xây dựng và giá vật liệu
• Tiếp cận tín dụng và chính sách hỗ trợ vay mua nhà

Các mô hình dự báo hiện đại thường tích hợp các biến số trên vào khung DEM-ECON (Demographic – Economic), kết hợp nhân khẩu học và chỉ số kinh tế để đưa ra số lượng, loại hình và thời điểm phát sinh nhu cầu nhà ở.

Các loại hình nhu cầu nhà ở

Nhu cầu nhà ở có thể được phân loại theo nhiều chiều: theo chức năng (ở, làm việc, cho thuê), theo tình trạng sở hữu (mua, thuê, thuê mua), theo độ dài thời gian sử dụng (ngắn hạn, dài hạn), hoặc theo mức độ chất lượng. Việc phân loại này có ý nghĩa lớn trong việc thiết kế sản phẩm bất động sản phù hợp với từng nhóm dân cư.

Ba loại hình phân biệt phổ biến nhất bao gồm:

• Nhu cầu cơ bản: Đảm bảo chỗ ở an toàn, không gian tối thiểu, hạ tầng cơ bản
• Nhu cầu nâng cao: Nhà ở có tiện ích cao, vị trí tốt, thẩm mỹ và chất lượng xây dựng vượt chuẩn
• Nhu cầu theo chu kỳ sống: Biến động theo độ tuổi, nghề nghiệp, hôn nhân, sinh con hoặc nghỉ hưu

Ví dụ, một người trẻ tuổi độc thân thường ưu tiên nhà nhỏ, gần trung tâm, linh hoạt thuê hoặc mua; trong khi hộ gia đình có con sẽ chuyển sang nhu cầu diện tích lớn, gần trường học và có không gian xanh. Nhận diện đúng loại hình giúp định hình chiến lược phát triển nhà ở đa phân khúc phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội.

Đo lường nhu cầu nhà ở

Đo lường nhu cầu nhà ở là bước quan trọng để xác định mức thiếu hụt và đề xuất quy hoạch phát triển phù hợp. Các phương pháp đo lường có thể chia thành hai nhóm chính: phương pháp thống kê dựa trên dữ liệu hiện trạng và phương pháp mô hình hóa dự báo theo các biến nhân khẩu – kinh tế. Cả hai đều nhằm cung cấp cơ sở khoa học cho các quyết định đầu tư và chính sách công.

Phương pháp thống kê sử dụng các chỉ số định lượng như mật độ cư trú, tỷ lệ hộ không có nhà ở riêng, tỷ lệ nhà xuống cấp hoặc chỉ số quá tải. Đây là các thông số thường được thu thập trong điều tra dân số hoặc khảo sát điều kiện sống hộ gia đình. Ví dụ, chỉ số quá tải có thể tính như sau:

$\text{Overcrowding Index} = \frac{\text{Number of people in household}}{\text{Number of rooms}}$

Chỉ số vượt 2 người/phòng được xem là tình trạng quá tải đáng kể. Ngoài ra, tỷ lệ nhà bán kiên cố hoặc nhà tạm trong tổng số đơn vị nhà ở cũng là một chỉ báo về chất lượng hạ tầng nhà ở cần cải thiện.

Bảng dưới đây tóm tắt các chỉ số phổ biến:

Chỉ số	Ý nghĩa	Ngưỡng cảnh báo
Overcrowding Index	Số người trên mỗi phòng ở	> 2.0
Housing Shortage Rate	Tỷ lệ hộ không có nhà ở độc lập	> 10%
Substandard Housing Rate	Tỷ lệ nhà ở không đạt chuẩn xây dựng	> 15%

Với phương pháp mô hình hóa, các yếu tố như tăng trưởng dân số, xu hướng di cư, tăng thu nhập, giá đất, chính sách vay mua nhà được đưa vào mô hình để dự báo nhu cầu nhà ở trong tương lai. Các mô hình phổ biến là Cohort-component (phân nhóm dân số theo tuổi), mô hình DEM-ECON hoặc mô hình nhu cầu tịnh (net new demand model).

Tác động của nhu cầu nhà ở đến phát triển đô thị

Nhu cầu nhà ở tăng nhanh thường kéo theo các biến đổi sâu rộng trong cấu trúc không gian và hệ thống hạ tầng đô thị. Khi không được quản lý tốt, sự gia tăng đột biến về nhu cầu dễ dẫn đến tình trạng phát triển tự phát, thiếu kiểm soát quy hoạch, hình thành các khu dân cư không chính thức hoặc quá tải về dịch vụ công.

Một số tác động đô thị phổ biến bao gồm:

• Tăng mật độ dân số trong khu trung tâm, gây áp lực lên giao thông, cấp thoát nước, xử lý chất thải
• Lấn chiếm đất nông nghiệp và vùng ven để mở rộng khu dân cư
• Hình thành các khu nhà ở không phép, thiếu an toàn xây dựng
• Tăng giá đất, gây loại trừ nhóm thu nhập thấp khỏi khu vực có dịch vụ tốt

Để ứng phó, chính quyền các đô thị lớn thường triển khai quy hoạch vùng vệ tinh, nhà ở xã hội, kiểm soát phát triển dự án theo phân khúc và tích hợp quy hoạch giao thông – nhà ở. Việc kết hợp quy hoạch dài hạn và công cụ kiểm soát ngắn hạn là cần thiết để đảm bảo sự phát triển hài hòa giữa cung – cầu nhà ở và hạ tầng đô thị.

Chính sách và chiến lược đáp ứng nhu cầu nhà ở

Để đảm bảo mọi người dân có quyền tiếp cận chỗ ở phù hợp, các chính phủ thường ban hành chiến lược nhà ở quốc gia đi kèm hệ thống chính sách cụ thể cho từng nhóm mục tiêu. Chính sách này thường phân loại theo đối tượng (hộ nghèo, người thu nhập thấp, công nhân, sinh viên) và loại hình nhà ở (nhà xã hội, nhà cho thuê, nhà ở thương mại giá rẻ).

Một số công cụ chính sách phổ biến:

• Trợ cấp thuê nhà hoặc vay mua nhà ưu đãi qua ngân hàng chính sách
• Phát triển quỹ nhà ở xã hội bằng nguồn vốn nhà nước hoặc đối tác công – tư
• Áp dụng chính sách thuế bất động sản để hạn chế đầu cơ, tăng nguồn cung nhà ở thực
• Quy định tỷ lệ nhà ở xã hội trong các dự án phát triển mới

Chính sách hiệu quả thường đi kèm với hệ thống quản lý đất đai minh bạch, cơ chế tín dụng linh hoạt và sự phối hợp liên ngành giữa quy hoạch, xây dựng, tài chính và an sinh xã hội.

Các xu hướng mới trong nhu cầu nhà ở

Trong bối cảnh kinh tế số, biến đổi khí hậu và hậu COVID-19, xu hướng về nhu cầu nhà ở đang thay đổi đáng kể. Nhiều người trẻ ưu tiên tính linh hoạt, khả năng làm việc tại nhà và dịch vụ tích hợp hơn là diện tích lớn hay vị trí trung tâm. Bên cạnh đó, mô hình sở hữu cũng đang dịch chuyển sang thuê dài hạn và chia sẻ không gian.

Các xu hướng nổi bật bao gồm:

• Tăng nhu cầu nhà ở nhỏ gọn (< 40m²) nhưng đa chức năng
• Ưa chuộng khu dân cư có không gian xanh, kết nối giao thông công cộng
• Phát triển mô hình “co-living” – sống chung, chia sẻ tiện ích
• Tăng nhu cầu nhà ở thông minh, tiết kiệm năng lượng

Những xu hướng này buộc các nhà hoạch định và chủ đầu tư phải thích ứng về thiết kế kiến trúc, vật liệu xây dựng và mô hình tài chính. Nhà ở không còn đơn thuần là nơi cư trú, mà là không gian sống tích hợp giữa công việc – nghỉ ngơi – kết nối cộng đồng.

Thách thức trong dự báo và quản lý nhu cầu nhà ở

Việc dự báo và điều tiết nhu cầu nhà ở đối mặt với nhiều thách thức từ dữ liệu, hành vi người tiêu dùng và biến động kinh tế. Một số địa phương thiếu hệ thống dữ liệu cập nhật, không có cơ sở tích hợp giữa thông tin dân số, đất đai, quy hoạch và thị trường. Điều này khiến cho kế hoạch phát triển nhà ở không ăn khớp với thực tế.

Các khó khăn điển hình:

• Thay đổi hành vi cư trú: xu hướng sống độc lập, sống linh hoạt, di cư ngắn hạn
• Thiếu mô hình phân tích phù hợp cho khu vực phi chính thức
• Chậm trễ trong phê duyệt dự án và giải phóng mặt bằng

Giải pháp tiềm năng bao gồm ứng dụng công nghệ dữ liệu lớn (big data), trí tuệ nhân tạo (AI) và hệ thống GIS để theo dõi biến động dân cư và bất động sản theo thời gian thực. Ngoài ra, tăng cường năng lực phân tích dự báo tại cấp địa phương cũng là yếu tố quan trọng giúp cải thiện hiệu quả quản lý nhu cầu nhà ở.

Tài liệu tham khảo

1. World Bank. Affordable Housing. https://www.worldbank.org/en/topic/urbandevelopment/brief/affordable-housing
2. UN-Habitat. Urban Indicators Database. https://data.unhabitat.org/
3. OECD. Housing Policies for Sustainable and Inclusive Growth. https://www.oecd.org/housing/policies-for-inclusive-growth.htm
4. Urban Land Institute (ULI). Emerging Trends in Real Estate. https://uli.org
5. Leishman, C. (2017). Housing Economics. Palgrave Macmillan.